*

aangepast op 25 november 2020 om 16:12

Dit artikel is geschreven door een van onze partners. Daarmee valt het buiten de verantwoordelijkheid van de ND-redactie.

Partnercontent

‘Uw vermogen moet geld opleveren en geen geld kosten!’

‘Beleggers krijgen van ons hypothecaire zekerheid en dat is uniek’

Beleggen in huurwoningen is zeker niet gevrijwaard van risico’s. Banken die hypotheekleningen verstrekken dekken zich in door een eerste recht van hypotheek op de woning te verlangen. Meerdervoort biedt particuliere beleggers diezelfde zekerheid. Dat is een wezenlijk verschil met andere vastgoedaanbieders.

De Meerdervoort Group is circa zeven jaar geleden opgericht door de huidige driekoppige zeer ervaren directie. Vijf jaar geleden werd het eerste woningfonds gelanceerd en inmiddels staat de inschrijving open voor het vierde fonds.


Wijnand Groenen - Meerdervoort Vastgoedfondsen

Wat is de achtergrond van Meerdervoort?

‘Vanuit het netwerk van mijn eigen makelaarskantoor kende ik veel particulieren die wilden investeren in woningen. De woningen waren vrij goedkoop en de huren relatief hoog. Zo net na de kredietcrisis waren banken echter terughoudend. Wij hebben toen de krachten van deze beleggers gebundeld met de start van Meerdervoort Garantiefondsen. De beleggers nemen feitelijk de rol van de bank over. Zij zorgen voor het geld. Meerdervoort koopt en bezit de woningen en verstrekt de beleggers daarop een notarieel vastgelegde 1e hypothecaire zekerheid. Wij zijn juridisch vrij lang bezig geweest om een groep beleggers hypotheekrecht te kunnen verstrekken op de gehele fondsportefeuille. Hiertoe hebben wij de onafhankelijke Stichting Obligatiehouders in het leven geroepen. Deze stichting bestaat uit drie bestuurders die zelf ook in onze fondsen investeren. Hierdoor zijn zij volledig gecommitteerd de belangen van onze obligatiehouders te behartigen.’

Wat voor woningen kopen jullie?

Wij kopen woningen aan de onderkant van de vrije sector met prijzen van €160.000,- tot €240.000,-. Het betreft woningen in volksbuurten van Den Haag, Rotterdam, Utrecht en plaatsen daaromheen. Deze knappen wij op en zetten ze in de markt als nette huurwoning met een betaalbare huur. Door ons uitgebreide netwerk krijgen wij deze woningen aangeboden voor de markt uit. Wij kopen vier tot vijf woningen per week. Zodra een woning is gekocht wordt er notarieel een hypotheekrecht op gevestigd op naam van de Stichting Obligatiehouders. Tegen het einde van de looptijd van een fonds lossen wij de beleggers af, maar verkopen de woningen niet. Dit in tegenstelling tot andere vastgoedfondsen. Tegelijkertijd proberen wij het onderliggende vastgoed bij een bank te herfinancieren tegen een lagere rente. De portefeuille is dan immers geoptimaliseerd met mogelijke huurindexaties en waardestijging. Wij zien momenteel veel geld van vermogende particulieren onze kant opstromen. Bestaande beleggers willen ook vaak herbeleggen. Sparen levert immers niks op.

Hoe veilig is het in de praktijk?

Onze strategie is een gezonde vastgoedportefeuille op te bouwen voor de gehele groep. De Garantiefondsen zijn stuk voor stuk losse entiteiten, goed gespreid over meerdere huurders en woningen. Van onderlinge verrekening is geen sprake. Binnen de begroting bouwen wij per fonds een stuk reserve op. Zijn de verliezen groter dan zouden wij ervoor kunnen kiezen het verschil bij te passen vanuit de Meerdervoort Group. Dit zijn wij niet verplicht, maar zodra wij één keer een slecht verhaal hebben bij afsluiting dan kunnen we wel stoppen met onze activiteiten. Vertrouwen is veel waard binnen onze tak van sport. Medio dit jaar werd al ons vastgoed getaxeerd op €105 miljoen, een stuk hoger dan de ingelegde gelden. Het is een momentopname, maar in theorie kunnen wij dus een flinke daling van het vastgoed opvangen. Het grote voordeel van ons is dat er geen bank achter zit die zomaar de stekker eruit trekt in een slechte markt. Komen wij onze verplichtingen niet na dan beslist de Stichting Obligatiehouders wat er gaat gebeuren. Zij acteren immer in het belang van de beleggers. En mocht alles instorten dan hebben beleggers dus altijd nog het eerste recht op de verkoopopbrengst van het fondsvastgoed.’ Dit eerste hypotheekrecht gaat voor alles, zelfs voor de belastingdienst. Je kunt geld verliezen, maar nooit alles. Eigenlijk zijn wij dus vrij saai, maar wel veilig.

De overheid pakt beleggers in woningen harder aan. Hoe zien jullie dat?

Onzinnig beleid! Er zijn net zoveel mensen die een huis willen huren als willen kopen. Stel dat de helft van de huurwoningen worden gekocht door mensen die een huis willen kopen, waar moeten die huurders dan heen? Dit soort maatregelen drijft de prijzen van woningen juist alleen maar meer op. Het echte probleem is dat er te weinig woningen zijn voor iedereen. Er moet gewoon meer gebouwd worden. Een hogere overdrachtsbelasting (voorstel van 2% naar 8% voor beleggers, red.) zal vanaf volgend jaar ten koste gaan van nieuwe aankopen voor nieuwe fondsen. Dit betekent lagere rendementen of langer looptijden om de hogere kosten koper terug te verdienen.

Voor wie zijn de garantiefondsen geschikt? Wij richten ons op de wat meer vermogende particuliere belegger. De minimale inleg voor het Garantiefonds IV, groot €12.500.000,- bedraagt €100.000,-. Deelnemers verstrekken MGF IV B.V. een (obligatie)lening tegen een vaste rentevergoeding van in dit geval 4,7%. Hierin zijn alle kosten meegenomen. Eventuele overwaarde komt niet toe aan de belegger, maar stuwt zoals gezegd de buffer van de groep als geheel. De woningen zijn al in ons bezit. De obligaties zijn geschikt voor beleggers met een laag tot gemiddeld risicoprofiel. Daar de stukken tussentijds in beginsel niet verhandelbaar zijn is wel een beleggingshorizon van circa 5 jaar vereist. Rente wordt maandelijks uitgekeerd, gelijk vanaf de start bij deelname.’

www.meerdervoort.com 

Partnercontent

meer ‘Partnercontent’

advertentie