Geen weiland nodig voor 768.000 huizen

Leegstaande kantoor- of bedrijfspanden staan vaak niet op de goede plek voor woningbouw, zegt men. Maar is een weiland ver van alle voorzieningen dat dan wel? Opinie
Leegstaande kantoor- of bedrijfspanden staan vaak niet op de goede plek voor woningbouw, zegt men. Maar is een weiland ver van alle voorzieningen dat dan wel? | beeld anp / Lex van Lieshout
Bekijk dit artikel in de Digitale Editie

De komende 25 jaar zijn in Nederland een miljoen nieuwe woningen nodig. Dat kan op een duurzame manier. Benut de leegstand en laat weilanden en natuur met rust.

Tot 2040 moeten er in Nederland een miljoen woningen bij komen, volgens recente studies van het Centraal Planbureau (Nederland in 2030 en 2050) en het Economisch Instituut voor de Bouw (Investeren in Nederland).

Volgens de altijd ijverige bouw- en ontwikkelaarslobby is haast geboden. Men zegt dat op korte termijn weilandlocaties moeten worden aangewezen, omdat deze woningbouwopgave bij lange na niet mogelijk is in de bestaande bebouwde kom. Het kabinet voegt hier recent aan toe dat ook bouwen langs de kust moet kunnen.

Snel ontstaat een angstbeeld, alsof anders de woningzoekende in de kou staat of de economie tot stilstand komt. Dit doet het altijd goed in de politiek en bij kortetermijndenkers, maar juist nu is gezond verstand hard nodig. Dit is niet de sterkste kant van de vastgoedsector.

De wereldwijde, bindende klimaatafspraken van Parijs maken duidelijk dat doorpakken met verduurzaming moet. Het kan ook. Vorige week meldde het NOS Journaal dat gebouwen – en zeker kantoren – een voorname bijdrage (36 procent) leveren aan de CO2-uitstoot.

We kunnen Parijs meteen concreet maken door onze woningbouwopgave zo veel mogelijk te huisvesten in bestaande gebouwen. Dat is kiezen.

kantoren

Maar waarom is er zo weinig bekend over de mogelijkheden van bestaande gebouwen voor hergebruik? Eigenlijk is er geen fatsoenlijke studie die bruikbaar is om een inschatting te maken van de kansen.

Naar het potentieel van kantoren in Noord-Holland, Utrecht en Flevoland is dit jaar onderzoek gedaan in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (Transformatie in de Noordvleugel, kansen en belemmeringen). De inschatting van dit rapport is, dat in leegstaande kantoren slechts 16.000 woningen kunnen worden gerealiseerd. Een soortgelijk aantal zal in Zuid-Holland en in de rest van Nederland zijn te realiseren. De kantorensector kan dus in 48.000 woningen voorzien.

Het Economisch Instituut voor de Bouw komt in haar rapport op maximaal 50.000 woningen voor heel Nederland. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bracht in oktober het bericht dat per jaar ongeveer 11.000 woningen worden gerealiseerd door hergebruik van gebouwen.

De rapporten worden onderbouwd met vage aannames, glazen bollen en geringe resultaten uit het verleden. Maar iedereen weet dat behaalde resultaten uit het verleden – in dit geval gelukkig – geen garantie zijn voor de toekomst.

Niemand kent de werkelijke potentie. Terwijl iedereen die in een dorp of stad rondkijkt, gebouwen tegenkomt die kansen bieden. Om tot een compleet beeld van Nederland te komen, namen wij onze toevlucht tot een aloude, maar beproefde methode: de achterzijde van een sigarendoos.

De berekening is als volgt. We gaan uit van de cijfers uit het Noordvleugel-rapport. In heel Nederland is dan in leegstaande kantoren ruimte voor ongeveer 48.000 woningen.

Dit rapport ging over kantoren. Er bestaan grofweg acht vastgoedcategorieën: kantoren, winkels, zorginstellingen, bedrijfsruimten, (hoge)scholen, woningen, erfgoed en een restcategorie van agrarisch, defensie- en recreatievastgoed.

In elk van deze sectoren is veel verborgen leegstand en daarmee potentie. We stellen die voor elk van de sectoren gelijk aan de potentie in kantoren. Dat geeft 48.000 maal 8, maakt 384.000 woningen.

Naast officiële leegstand is er ‘verborgen’ leegstand: vierkante meters die officieel nog verhuurd zijn, maar niet meer worden gebruikt. Beide vormen van leegstand stellen we gelijk aan elkaar. Dat betekent dat de potentie met een factor twee kan worden vermenigvuldigd.

Daarmee komen we op een totaal van 768.000 woningen voor heel Nederland. Dat is nog afgezien van braakliggende terreinen, meer hoogbouw binnen de bebouwde kom en doorstroming op de woningmarkt.

omdenken

Op deze rekensom is vast wat af te dingen. Procedures en belangen, onwillige eigenaren en we luisteren niet naar de markt. Ook een vaakgehoord argument: al dat vastgoed staat niet op de goede plek voor woningbouw. Is een weiland zonder voorzieningen dat dan wel?

Tegelijk groeit de leegstand in veel sectoren nog steeds, dus het aantal zou ook nog hoger kunnen uitkomen. Kijk alleen al naar de dramatische ontwikkelingen in de retailsector, waar zo 700 panden leeg zouden kunnen komen te staan.

Durven we om te denken? Het klimaatakkoord van Parijs hield ook niemand voor mogelijk. Waarom kunnen we niet die honderdduizenden woningen kwijt in bestaande gebouwen? Dan zou Nederland eindelijk voorop lopen wat betreft onze klimaatambities.

Misschien is het tijd voor een brede transformatielobby. In ieder geval gunnen we de vastgoedsector in 2016 veel gezond verstand.

PDF Print Stuur door