Is gekte op huizenmarkt voorbij?
Amsterdam
De hausse op de woningmarkt raakt over haar hoogtepunt heen. Het aantal woningverkopen neemt dit jaar nog met 5 procent toe, maar in 2018 zet de daling in. Dan zullen er juist 5 procent minder woningen van eigenaar wisselen. Ook de stijging van de huizenprijzen zal volgend jaar afvlakken.
Dat voorspellen de economen van ABN Amro in hun Woningmarktmonitor. De prijzen stijgen in 2018 waarschijnlijk nog wel, maar duidelijk minder dan in 2016 en 2017: 3 procent in plaats van 5 procent. Ook de Rabobank verwacht in 2018 een afkoeling van de woningmarkt. Toch kan het ook anders lopen. <
stijging hypotheekrente
De gemiddelde hypotheekrente is gedaald van 5,6 procent in 2008 naar 2,4 procent nu. Er zijn signalen dat de bodem is bereikt en de rente gaat stijgen. Een paar banken hebben de hypotheekrente recentelijk al licht verhoogd. Hypotheken worden daardoor duurder.
Sinds de verkiezing van Donald Trump is de langetermijnrente die maatgevend is voor de hypotheekrente, met een half procentpunt opgelopen. Paul de Vries, senior woningmarktonderzoeker van de Rabobank, stelde eerder: ‘Na 2017 zullen de prijsstijgingen afvlakken. Een nieuw normaal.’
Philip Bokeloh, woningeconoom van ABN Amro: ‘Als de rente stijgt, zullen de huizenprijzen in 2018 minder hard stijgen.’
te dure huizen
De stijgende huizenprijzen kunnen starters afschrikken. Als starters massaal afhaken op de woningmarkt, zal het aantal verkopen vrijwel zeker dalen. Ook het krimpende huizenaanbod begint het aantal verkopen al af te remmen. Philip Bokeloh: ‘Doordat het woningaanbod afneemt, komen transacties moeilijker tot stand en zwakt de groei van het aantal verkopen af.’
strengere hypotheeknormen
De normen die de maximale hypotheeklening bepalen, worden steeds strenger. In 2018 zal de hypotheek worden gemaximaliseerd op 100 procent van de executiewaarde van de woning. Als de hypotheekrente stijgt, mogen huizenkopers minder lenen, waardoor ze minder hoge prijzen kunnen betalen: een neergaande spiraal ligt dan op de loer.
banken
In het kader van de zogenoemde Baselafspraken zullen banken hogere vermogensbuffers moeten aanhouden, vooral voor de hypotheken die ze verstrekken. Dat verhoogt hun kosten. Het Europees Parlement wil het banken bovendien moeilijker maken om hypotheken door te verkopen. Strengere regelgeving zal banken er waarschijnlijk toe aanzetten hun hypotheekrentes te verhogen.
meer vraag naar hypotheken
In 2016 verstrekten banken en verzekeraars meer en hogere hypotheken. ABN Amro verwacht dat deze trend in 2017 nog voortduurt. Mensen verhuizen gemakkelijker omdat minder woningen ‘onder water staan’ (ofwel: met een hypotheek belast zijn die hoger is dan de woningwaarde). Ook de lage hypotheekrente en de mogelijkheid boeterente af te trekken van de belasting maken het steeds aantrekkelijker de hypotheek over te sluiten.
groei economie
De economische groei trekt aan, de werkloosheid daalt en de nettolonen stijgen, zoals loonstrookverwerker ADP liet weten. Dat geeft Nederlanders het financiële vertrouwen om een huis te kopen.
huizenaanbod krimpt
Het aanbod van woningen vermindert, hetgeen volgens ABN Amro leidt tot hogere prijzen. Een van de redenen daarvoor is dat er te weinig is gebouwd in de afgelopen jaren. Daarnaast zullen mensen gezien de huidige prijsstijgingen langer wachten om hun woning te koop te zetten. In november stonden nog maar 138.000 huizen te koop in Nederland – 25.000 minder dan in november 2015 en 100.000 minder dan in 2013. Deze krimp van het huizenaanbod doet zich voor in het hele land, maar het sterkst in de Randstad. In 2016 ging maar liefst één op de vijf koopwoningen weg voor meer dan de vraagprijs.
soepeler regelgeving
Huizenkopers krijgen dit jaar weer wat nieuwe steuntjes in de rug van de overheid. Den Haag verhoogt de schenkingsvrijstelling, waarmee ouders hun kinderen kunnen helpen een woning te kopen, dit jaar weer tot 100.000 euro. Ook rekt de overheid de inkomensnormen op voor het verkrijgen van een hypotheek. En de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie, die gepaard gaat met een aanzienlijke korting op de hypotheekrente, gaat omhoog van 231.000 naar 245.000 euro. Daarnaast krijgen zzp’ers eerder de mogelijkheid een woning met Nationale Hypotheek Garantie te kopen.
2,4 procent is nu de gemiddelde hypotheekrente. Er zijn signalen dat de bodem is bereikt en de rente zal gaan stijgen.